Trong quá trình tư vấn cho Khách hàng, Luật sư Hoàng Quân gặp phải rất nhiều trường hợp Khách hàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhằm mục đích vay vốn, tuy nhiên, sau khi trả hết nợ, Khách hàng yêu cầu bên cho vay chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho mình nhưng không nhận được sự hợp tác, dẫn đến rất nhiều khó khăn trong việc “đòi lại” đất, thậm chí đối mặt với nguy cơ mất tài sản.
Vì sao nhiều tổ chức, cá nhân ưa chuộng hình thức vay tiền thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Thông thường, khi có nhu cầu vay vốn, người vay sẽ cân nhắc lựa chọn vay vốn tại tổ chức tín dụng (Ngân hàng, Công ty tài chính, Quỹ tín dụng nhân dân,…) hoặc vay của các tổ chức – cá nhân khác.
Việc vay tại tổ chức tín dụng mặc dù an toàn về mặt pháp lý, nhưng sẽ phải trải qua quá trình chứng minh năng lực trả nợ, mục đích sử dụng vốn vay, thẩm định giá trị tài sản bảo đảm,… Quá trình này thường kéo dài kèm các điều kiện khắt khe. Nhiều người sẽ không thể vay vốn tại tổ chức tín dụng vì vướng mắc bởi một hoặc một số lý do dưới đây:
- Nhu cầu vay vốn gấp trong khi quá trình thẩm định hồ sơ vay tại tổ chức tín dụng kéo dài;
- Đã “dính” lịch sử nợ xấu;
- Hết hạn mức vay (room);
- Không chứng minh được mục đích sử dụng vốn vay;
- Không chứng minh được năng lực trả nợ;
- Và nhiều lý do khác.
Khi cần vay vốn gấp hoặc khi không đủ điều kiện vay tổ chức tín dụng, người vay sẽ tìm đến các tổ chức – cá nhân chuyên cho vay. Để bảo đảm an toàn vốn, đa phần các đơn vị cho vay này đều yêu cầu người vay sử dụng tài sản để “làm tin”, thông qua việc giao tài sản. Đối với các khoản vay giá trị lớn, tài sản được sử dụng để bảo đảm thường là quyền sử dụng đất – tài sản có thể là giá trị nhất của mỗi cá nhân, hộ gia đình.
Tuy nhiên, thay vì xác lập giao dịch vay – thế chấp – đăng ký thế chấp một cách hợp pháp, bên cho vay thường sẽ yêu cầu bên vay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mình, với lời cam kết “khi trả hết nợ thì sẽ trả lại đất”. Giao dịch này phổ biến vì sự nhanh chóng, tiện lợi, và một phần cũng vì các bên tham gia giao dịch không biết cách thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay một cách hợp pháp.
Rủi ro có thể xảy ra khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay vốn
Theo quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực”.
Ví dụ: Ông A có nhu cầu vay vốn, đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho bà B (bên cho vay), bà B cam kết sẽ chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho ông A sau khi ông A trả hết nợ. Tuy nhiên, sau khi trả hết nợ, bà B không hợp tác trả lại đất cho ông A theo cam kết.
Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch thực sự là giao dịch cho vay, về mặt lý thuyết, ông A có thể khởi kiện bà B ra Tòa án để yêu cầu tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Khi chứng minh được giao dịch chuyển nhương là giả tạo, Tòa án sẽ tuyên giao dịch vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (bà B hoàn trả lại quyền sử dụng đất cho ông A).
Tuy nhiên, trong trường hợp bên cho vay đã sử dụng tài sản này để tham gia vào các giao dịch khác, rủi ro lại phát sinh vì pháp luật “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”.
Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Bên thứ ba được bảo vệ, nhưng bên chuyển nhượng ban đầu có thể sẽ mất trắng tài sản.
Cũng trong ví dụ trên, mọi việc sẽ trở nên phức tạp và rủi ro cho ông A, nếu bà B tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba khác, hoặc thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng.
Theo Điều 133 Bộ Luật Dân sự về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông A và bà B vô hiệu, nhưng bà B đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thứ ba ngay tình và đã đăng ký (ví dụ: Đăng bộ sang tên, đăng ký thế chấp,…), ông A sẽ không được nhận lại quyền sử dụng đất mà chỉ được nhận lại giá trị tương đương bằng tiền từ bà B. Như vậy, ông B sẽ mất quyền sử dụng đất, thậm chí mất trắng nếu bà B không còn tiền/tài sản khác để thi hành án. Đây cũng là thực trạng mà rất nhiều người gặp phải khi vay bằng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quy định bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình là đúng đắn và cần thiết, nhưng cũng cho những bên đầu tiên tham gia vào giao dịch phải thực sự tỉnh táo, hiểu rõ những hậu quả pháp lý có thể xảy ra đối với tài sản của mình.
Cách làm đúng: Vay vốn – thế chấp – đăng ký giao dịch bảo đảm giống Ngân hàng
Cách làm đúng khi muốn sử dụng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay là copy công thức mà các Ngân hàng đã sử dụng từ trước đến nay: Thực hiện đủ quy trình ký kết hợp đồng vay, ký kết hợp đồng thế chấp (công chứng) và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trước đây (hoặc thậm chí cho đến thời điểm hiện tại), nhiều người vẫn nghĩ chỉ có tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên, căn cứ theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tổ chức kinh tế và các cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoàn toàn có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, miễn là không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
Về mặt thực tế, Luật sư Hoàng Quân cùng đội ngũ nhân sự hethongluat đã tư vấn và trực tiếp hỗ trợ cho rất nhiều Khách hàng trong quá trình vay vốn – thế chấp hợp pháp. Tất cả giao dịch thế chấp cho tổ chức hay cá nhân đều được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đúng pháp luật.
Việc làm đúng sẽ hạn chế tối đa rủi ro cho cả bên vay và bên cho vay:
- Bên vay: Loại bỏ nguy cơ mất tài sản nếu trả nợ đúng cam kết;
- Bên cho vay: Bảo đảm an toàn vốn, có quyền xử lý tài sản khi bên vay không trả nợ theo cam kết.
Nếu cần soạn thảo các biểu mẫu trong quá trình vay vốn, thế chấp, đặt lịch hẹn công chứng, đăng ký thế chấp, hãy liên hệ với Luật sư Hoàng Quân để được hỗ trợ tận tình.
